in transition agency kijkt naar mensen en de maatschappij en naar de interactie die zij aangaat met de gebouwde omgeving. Zij ziet verbindingen, botsingen, vraagstukken en schoonheden die ontstaan uit de interactie tussen mensen en hun omgeving en geeft een respons.

ITa schrijft en doet onderzoek, zet denkkracht in (advies) en maakt nieuwe dingen (projectenleiding). ITa doet dat met een heldere en open blik, met oog voor verbindingen, gericht op bewustwording, vanuit een wens om te ontdekken en een drang tot creëren

ITa zet haar denkkracht in voor anderen om perspectieven te kantelen, onvermoede verbindingen te creëren én ontsluiten. ITa reikt mogelijkheden aan, produceert belevingen en maakt wakker. Ingrediënten: toewijding, enthousiasme, inhoud, diepgang, voorstellingsvermogen en humor.

ITa initieert projecten en legt daarvoor lokaal verbindingen en creëert samenwerkingsverbanden met buurtgebonden bewoners, ondernemers, instellingen en diensten. ITa investeert daarvoor in eigen projecten en zoekt co-financiers om het project mogelijk te maken.

ITa zet zich in als maatschappelijk ondernemer en investeert tijd, kennis en kunde om projecten te ontwikkelen en een antwoord te formuleren op hedendaagse vraagstukken door theorie en praktijk dichter bij elkaar te brengen. ITa ontwikkelt vanuit deze visie onder meer terreinen in de openbare ruimte.

werkvelden:
- openbare ruimte | landschap
- kunst in de publieke ruimte
- groene en duurzame samenleving
- braakliggende terreinen
- leegstand
- gebiedsontwikkeling
- ruimtelijke en cultuurhistorische verkenning
- tussentijd/tijdelijkheid
- participatie/burgerschap/democratie (zie ook artikelen)
- alternatieve woon- en bedrijfsvormen (w.o. tiny houses, bedrijventerreinen, leegstand)

bijdrage
ITa begeleidt startende particuliere initiatieven bij de realisatie van hun plannen.

OPRICHTER/EIGENAAR

ITA is opgericht in 2006 als zelfstandige onderneming onder de naam BURO ZOOOI. In 2012 is de naam verandert in In Transition agency. ITA verricht onderzoek, advies en projectbegeleiding en projectontwikkeling.

Fréderique Kreeftenberg (1970) is directeur/eigenaar. Opgeleid als
stadssocioloog aan de Universiteit van Amsterdam. Een maatschappelijk betrokken ondernemer, met een oog voor knelpunten en visie op mogelijke oplossingen. Een ervaren projectleider, onderzoeker en adviseur die belang hecht aan duurzaamheid, ethiek en joie de vivre.

LANDGOED VAN COOL TOT TERHAVE


Landgoed van Cool tot Terhave
April 2009 is Landgoed van Cool tot Terhave (voorheen Strandpark Coolhaven) als particulier initiatief ontstaan op braakliggend terrein. De wens was het braakliggende terrein als park terug te geven aan de stad en haar bewoners. Voor de ontwikkeling van het terrein is sociaal en fysiek geïnvesteerd door het terrein fysiek in te richten en het ontwerp aan te laten sluiten bij het gebruik en de visie voor de ontwikkeling van het terrein voor de toekomst. Om het terrein op de Rotterdamse culturele kaart te zetten zijn gedurende vijf jaar kleine en middelgrote evenementen georganiseerd in samenwerking met bewoners en lokale ondernemers. Sinds 2013 is de activiteit door bewoners en lokale ondernemers dusdanig gegroeid dat het voeren van een apart programma is afgebouwd. Centraal in de ontwikkeling staat creativiteit, ondernemerschap, tijdelijkheid, verval en hergebruik.

Herbenoemen van het Strandpark naar Landgoed van Cool tot Terhave is ingezet als knipoog naar begrippen als ‘achterstandswijk’ en ‘krachtwijk’ die zijn toegekend aan de buurt én historiserende architectuur waarin kasteelachtige gebouwen werden opgeleverd. Sinds 2012 woont men aan de Coolhaven aan een Landgoed. Een landgoed met een oprijlaan, (tournooi)veld, Zonnetuin en ruïne (van Havesteijn).

Initiatiefnemers | ontwikkelaars:
Wouter van Brakel en Fréderique Kreeftenberg

De ontwikkeling van Landgoed van Cool tot Terhave is mogelijk door financiële bijdragen van gemeente Rotterdam,  Woonbron, Vestia | Stadswonen en investering in natura van
Wouter van Brakel | Majeur Tentoonstellingen en Fréderique Kreeftenberg | In Transition agency.

www.landgoedcooltotterhave.nl
Volg ons op facebook: Landgoed Cool tot Terhave

COOLHAVENKADE




Coolhavenkade
Project Coolhavenkade is een particulier initiatief van Fréderique Kreeftenberg (stadssocioloog). In samenwerking met Gudrun Bosch (landschapsarchitect) is het project verder ontwikkeld. Het doel van het project was aan de hand van kleinschalige fysieke ingrepen de openbare ruimte ter hoogte van de kade van de Coolhaven in Rotterdam aantrekkelijker en leefbaarder te maken.
In navolging van gesprekken met bewoners, ondernemers, instellingen en gemeentelijke diensten is een plan ontwikkeld en uitgevoerd. De kade Coolhaven (zuidzijde) is circa 750m lang. Over de hele lengte zijn tien projectlocaties benoemd waar met de betreffende bewoners en ondernemers werd nagedacht over het ontwikkelen van een ontwerp. Uiteindelijk zijn 6 van de 10 locaties ontwikkeld. Op sommige locaties bleek het draagvlak te laag om te komen tot een ontwerp. Klik hier voor een live impressie.

De looptijd voor de ontwikkeling van het project liep van begin 2010 tot 2012. In 2012 is het beheer en onderhoud van de opgeleverde elementen voortgezet. Afgesproken is dat de ontwikkelde projecten bij voldoende draagvlak een tijdelijke status zouden hebben tot eind 2015. Door verplicht onderhoud van de kade in 2015 zijn een aantal deelproject vroegtijdig geëindigd. Alleen de schildering viaduct Pieter de Hoochbrug resteert (CHK04). Oktober 2015 is de website www.coolhavenkade.nl en het facebookaccount Cool Havenkade opgeheven.


CHK00 Bomendoeken                                     CHK03 zitmeubel
CHK04 Viaduct Pieter de Hooch                 CHK05 Pot van planken
CHK06/07 Lange Rode Bank (23m)            CHK09 Folly 4 all - zitmeubel
                      ontwerp MVRDV
   





KLEINE AVONTURENPARK




Het Kleine Avonturenpark
Eind 2011 ontstond bij kinderopvang de Kleine Machinist, café De Machinist en ontwikkelaars van Landgoed van Cool tot Terhave de wens een veilige groene speelplek te ontwikkelen voor kinderen. De initiatiefnemers van Landgoed van Cool tot Terhave hebben het initiatief naar zich toe getrokken en een plan opgesteld om een avontuurlijke speelplek te ontwikkelen met bewoners en lokale ondernemers.

Halverwege 2012 was het plan en de financiering rond en kon een start worden gemaakt met de uitvoering van het plan voor de aanleg van het Kleine Avonturenpark. Vanaf juli 2013 is het Kleine Avonturenpark dagelijks open. Sinds de opening wordt het park verder ontwikkeld met en voor bewoners en lokale ondernemers. Het Kleine Avonturenpark maakt onderdeel uit van Landgoed van Cool tot Terhave.

initiatiefnemers | ontwikkelaars | mede-investeerders:
Wouter van Brakel en Frederique Kreeftenberg

Het Kleine Avonturenpark is mogelijk door financiële bijdragen van Stichting Doen, Van Leeuwen Van Lignac Stichting, Snickers-de Bruijn Stichting, gemeente Rotterdam, Jantje Beton en Job Dura Fonds.

Volg ons op facebook: Kleine Avonturenpark

RUIGEPLAAT(S)


Ruigeplaat(s) is een snel, kort en ongevraagd onderzoek naar de geschiedenis van de Oostkousdijk (wijk Delfshaven | gemeente Rotterdam) in het kader van een vraag naar herbestemming van een aantal panden gelegen aan deze straat en een aanpalende straat.

Het document Ruigeplaat(s) is online openbaar beschikbaar. De brochure is een papieren versie te verkrijgen tegen een vergoeding van € 5,00 (plus verzendkosten).

Waarde van tijdelijkheid





Door het ontbreken van voldoende financiële middelen en of de juiste juridische basis, zijn de afgelopen jaren veel (bouw)terreinen in Nederland braak komen te liggen. Oude gebouwen of woningen zijn gesloopt of landbouwgrond/natuurgebied is bouwklaar gemaakt ten einde een nieuwe ontwikkeling in te zetten. De plannen waren zo goed als rond, dus er kon gesloopt worden. De geplande bouw bleef echter uit met als resultante een non-descript terrein met een uitgestelde bestemming.

In de afgelopen 10 jaar zijn verschillende particuliere partijen opgestaan om deze terreinen te ontwikkelen. Waardedaling van het gebied en woningen, afname perspectieven van de bewoners in de wijk of een bijzonder idee, waren veelal aanleiding voor ontwikkeling. In eerste instantie vaak op eigen initiatief, en bij succes in sommige gevallen in opdracht van de eigenaar van de grond.

In alle gevallen worden deze terreinen ontwikkeld vanuit het perspectief van tijdelijkheid. De geplande bestemming van de grond en het te bouwen werk zijn juridische vastgelegd, alleen het moment van realisatie van de bouw is voorlopig uitgesteld. En juist dit tijdelijke perspectief biedt mogelijkheden voor de partijen die ideeën hebben voor de ontwikkeling van het terrein. Wie zijn de partijen? Wat zijn de mogelijkheden? En wat zijn de randvoorwaarden waar zij mee te maken hebben?

Een kleine inventarisatie van een aantal projecten in Nederland geeft zicht op kunstenaars, bewonerscollectieven en creatieve ondernemers[1]. Zij richten zich op de ruimte die zij zien voor ontwikkeling van een (maatschappelijk) ideaal, ontdekkingen en het verschil dat zij kunnen maken voor de toekomst. In veel gevallen is het ontwikkelingsmodel in eerste instantie gebaseerd op investeren van (veel) eigen tijd, samenwerking met andere partijen uit het eigen netwerk of het netwerk verbonden aan de locatie, bij voorkeur op basis van vrijwillige inzet of ruilen van kwaliteiten, talenten en bezittingen. Naast dat zij hun eigen projecten sponsoren in tijd en materialen, worden financiële bijdragen verkregen via subsidies, sponsoring van derden, donaties en inkomsten uit festivals.

Fysiek ontwikkelen van een terrein of gebied in de openbare ruimte betreft, naast het storten van grond, voornamelijk het bebouwen van grond in de vorm van groen (park, moestuinieren, natuurspeeltuin), spelelementen, kunst, meubilair en kleine bouwwerken zoals hutjes, kassen en paviljoens. In de meeste gevallen kan vergunningsvrij worden gebouwd omdat tijdelijke bouwwerken, straatmeubilair, boombakken en bouwwerken lager dan 1 meter buiten de regels van een omgevingsvergunning vallen. Daarnaast is het zo dat een terrein met een uitgestelde bestemming in de praktijk vaak samengaat met een uitgestelde verantwoordelijkheid en daarmee met een ruime interpretatie en toepassing van de regelgeving.

Gebiedsontwikkeling ad interim in de openbare ruimte biedt op verschillende vlakken perspectieven. Alles staat in het kader van tijdelijkheid. Voor bouwen van objecten of elementen met een tijdelijke status gelden andere regels dan voor objecten of elementen die men permanent wil neerzetten, mits rekening wordt gehouden met een maximale termijn van vijf jaar.
Een op het terrein te realiseren bouwwerk of grond met een tijdelijke status van maximaal vijf jaar:
a)       hoeft niet getoetst te worden door de Welstandscommissie;
b)      kan gebruik maken van een tijdelijke vergunning ‘voorwerpen aan de weg’ met een behandeltijd van drie weken versus minimaal acht weken die geldt voor reguliere aanvragen;
c)       kan gebruik maken van goedkopere en gebruikte materialen. Het materiaal kan in dit geval worden beoordeeld op de duur waarop het bouwwerk dienst moet doen. Uiteraard ligt er in dit geval een morele plicht bij de bouwer/beheerder het bouwwerk te beheren en onderhouden;
d)      krijgt eerder instemming van gemeentelijke diensten als het aspect van tijdelijkheid wordt gehanteerd.

Op dit moment, uitgaande van de huidige wet- en regelgeving, biedt het label tijdelijkheid meerwaarde aan de ontwikkeling van een gebied. Door tijdelijkheid te verbinden aan een tijdelijke of voorlopige termijn van maximaal vijf jaar, biedt de bestaande regelgeving mogelijkheden om de tijdelijke factor optimaal te benutten voor de ontwikkeling die gewenst is. Tevens beschermt de toevoeging van deze maximale duur de ontwikkelaars (behouden van intentie van tijdelijkheid) en de eigenaar van het terrein in eerste instantie voor claims die mogelijk gericht zijn op meer permanente ontwikkelingen.

ITA heeft o.m. gewerkt met:

AIR foundation
Algemene Woningbouw Vereniging/Rochdale/Delta Forte
Angeliek Ontwerpt
Antenne Rotterdam
Artpark

ASK
Bibliotheek RotterdamCreatief Beheer
d'Buster
De Frikandel (festival en subsidie)
dienst Stedebouw +Volkshuisvesting Gemeente Rotterdam
dienst Gemeentewerken, gemeente Rotterdam.
De Machinist
Edo Rath
Enter the Mothership
Era Bouw
Gemeente Rotterdam, 
City Informatie Centrum
Gemeente Rotterdam, 
Deelgemeente Delfshaven
Gemeente Rotterdam, 
Deelgemeente Feijenoord
GKB realisatie
Habiforum
Hoogheemraadschap Delfland
Kristal projectontwikkeling
Komkids - De Kleine Machinist
Leger des Heils, afdeling houtbewerking-locatie Coolhaven
Lubbe Vlieger
Majeur Tentoonstellingbouw
Martin Roedolf
MVRDV
Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam

Platfom 31
Roodkapje (project ROTTTERDAM) (subsidies)
Stadswonen
Stichting Museumstraat

Stichting Onkruid (subsidie)
Tiny Houses Nederland
Trafic
Trifolium Tuinontwerp
Truus Trendy
Voerman Wijnen
Woonbron
Zinnige Zaken
Zwart Konijn

Participatie

Participatie is een begrip dat de laatste jaren met recht veelvuldig besproken en onderzocht is. De invulling en betekenis van participatie in Nederland is in beweging. De betekenis die momenteel veelal wordt gegeven aan participatie is de (actieve)betrokkenheid of inzet van burgers bij projecten of programma's van de overheid.
Het eenrichtingsverkeer dat deze vorm van participatie kenmerkt, voldoet niet langer. Het doet geen recht aan de participatie die bestaat waarin particulier initiatief leidend is voor de inzet en betrokkenheid (participatie) van de overheid, én het ontneemt het zicht op nieuwe vormen van samenwerking tussen burgers en overheid. Een breder perspectief op de betekenis van participatie geeft kansen de verschillende rollen die zowel burgers als overheid kunnen bekleden zichtbaar te maken en een positie te geven in het proces. Nieuwe rollen en posities ten einde ruimte en vorm te geven aan een nieuw perspectief op de samenleving, waarin 'WIJ' en 'ZIJ' niet tegenover elkaar staan maar samenwerken en gericht zijn op gezamenlijke winst.


Burgers kloppen al enige tijd verwoed op de deuren van de overheid. De overheid heeft open gedaan, geluisterd en gehoord. Toch lijkt de werkelijke betekenis van de actie bij beide partijen nog niet werkelijk door te dringen. Oude patronen en perspectieven houden ieder op zijn of haar plek. Het doorbreken van deze interactie vraagt van het instituut overheid allereerst een grootse stap, niet zozeer in de structuur of wijze van organiseren, als wel een wijziging in het perspectief dat zij impliciet dagelijks hanteert in het opstellen en uitvoeren van de taken en projecten. Het aanleren van een nieuw patroon en een nieuw perspectief vraagt tijd en veel (dagelijkse) aandacht, het biedt echter ruimte voor inzichten en ontwikkelingen die leiden tot innovaties.
Deze stap vraag zowel van burgers als overheid bewustzijn en bewust handelen waarin alle partijen verantwoordelijkheid nemen voor hun handelen en kwaliteiten. Het idee Vadertje Staat en de horige burger is al enige tijd van tafel geveegd, nu de bijbehorende patronen waarin zij elkaar gevangen houden nog.

Fréderique Kreeftenberg
2008



Gevecht om de m2 en ha.

Een pleidooi voor structureel onderzoek naar bedrijventerreinen in de regio Rotterdam.

Recent onderzoek naar bedrijventerreinen in Nederland en specifiek naar bedrijventerreinen in Rotterdam en de regio laat zien dat sprake is van structurele leegstand van commercieel vastgoed. Onderzoek geeft tevens zicht op de situatie dat men momenteel onvoldoende beeld heeft op de ontwikkelingen in dit segment van de markt omdat actuele en volledige gegevensbestanden lijken te ontbreken. Tevens lijkt men onvoldoende in staat de gegevens in de context van de huidige en toekomstige ontwikkelingen in de samenleving te plaatsen. Gecombineerd met de voortdurende noodzaak voor bestuurders van steden in de randstad voldoende ruimte beschikbaar te hebben voor de vestiging van bedrijven én de opgave te voldoen aan de blijvende vraag naar woonruimte en ruimte voor de natuur, lijkt het verstrekken van de opdracht voor structureel onderzoek naar ha bedrijventerrein en m2 (leegstaand) bedrijfs- en kantoorruimte de enige logische stap.
Vaststaat dat op dit moment in Nederland ongeveer 6 miljoen m2 oppervlakte commercieel vastgoed (bedrijfs- en kantoorruimte) leegstaat[1]. Een groot deel van deze leegstand is conjunctureel, maar uit onderzoek blijkt eveneens dat ongeveer 15% een structureel karakter heeft. Veel gemeenten worstelen met de vraag hoe zij de leegstand in hun gemeente kunnen aanpakken. Gemeenten hebben baat bij een zekere leegstand, maar een te grote leegstand is ongewenst in verband met uitstralingseffecten op het imago van de gemeente, maar ook vanwege het ontstaan van (sociale) onveiligheid.
Volgens sommige bronnen is de vraag naar bedrijfs- en kantoorruimte blijvend van aard. Andere, meer recente, bronnen schetsen echter scenario´s waarin de vraag naar dergelijke ruimte vanwege krimpende bevolking en verdienstelijking van de economie, binnen aanzienlijke tijd afneemt. In hoeverre is de uitgifte van nieuwe grond voor het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen met in achtneming van deze inzichten nog verantwoord?

Huidige ontwikkelingen
Bij de aanpak van de stedelijke vernieuwing is een tot op heden onderbelicht stuk van de stad zichtbaar geworden; leegstaande woningen, kantoorgebouwen en bedrijfspanden. Doordat veel leegstaand commercieel vastgoed zich bevindt in gebieden die benoemd zijn als gebied voor stedelijke vernieuwing is het voor de overheid wenselijk meer greep te hebben op dit deel van de vastgoedmarkt. Daartoe onderneemt de overheid verschillende stappen. Zij oriënteert zich daartoe onder meer op het herzien van de wetgeving ten aanzien van kraken van woningen en gebouwen, onderzoekt in samenwerking met SEV de transformatie van kantoorgebouwen in woningen, op de mogelijkheden van industrieel, flexibel en duurzaam bouwen (IFD bouwen).
Ondertussen heeft het ministerie van VROM zich ten doel gesteld dat er tot 2010 25.000 woningen in voormalig kantoorpanden moeten worden gerealiseerd. Aan de overheid gerelateerde onderzoeksinstituten als Kenniscentrum Grote Steden en NICIS zetten zich sterk in voor het concipiëren van beleid gericht op stedelijke ontwikkeling. Zo heeft Decisio onlangs in opdracht van NICIS[2] en Kenniscentrum Grote Steden[3] een onderzoek[4] uitgevoerd naar de instrumenten die gemeenten kunnen benutten om het hergebruik van langdurig leegstaand commercieel vastgoed te stimuleren.

Bovengenoemde onderzoeken, handreikingen en maatregelen richten zich grotendeels op kantoorgebouwen. Kantoorruimte en bedrijfsruimte op algemene bedrijventerreinen staan niet in dezelfde mate in de spotlight. Wellicht ten dele omdat in navolging van de succesvolle stedelijke vernieuwing van havengebieden in grote internationale steden als Londen er al aandacht is voor een deel van de bestaande bedrijfsterreinen, namelijk die bedrijfsterreinen die haven gerelateerd zijn en vanwege verdwijnende industrie leeg zijn gekomen. Herontwikkeling van deze terreinen wordt direct gerelateerd aan de verwachte opbrengsten op de vastgoedmarkt en is daarmee economisch interessant. Bovendien behoren bedrijventerreinen als beleidsonderwerp, in tegenstelling tot kantoorgebouwen in stedelijke vernieuwingsgebieden, tot het takenpakket van Verkeer en Waterstaat.

Onderzoek
Onderzoek naar leegstand maakte duidelijk dat er verschil bestaat tussen leegstand van kantoor- en bedrijfsruimte. De vraag en aanbod van kantoorruimte laat een mismatch zien in zowel kwantitatieve als kwalitatieve termen. De omvang van de leegstand lijkt vooral veroorzaakt door de conjunctuur, terwijl de structurele leegstand verklaard wordt door kwalitatieve aspecten. De vraag naar kantoorruimte zal naar verluid de komende jaren nauwelijks groeien. Wel zal er sprake zijn van een verschuiving van uitbreiding naar vervanging.
´Het aanbod van bedrijfsruimte is in 2004 explosief gestegen, terwijl er nauwelijks nieuwe bedrijfsruimte is opgeleverd. Het aanbod wordt daarmee verklaard door leeggekomen bestaand vastgoed.´ Ondanks deze constatering schrijft het ministerie van Economische Zaken in het Actieplan Bedrijventerreinen (EZ, 2005) dat er ondanks het grote aanbod van bedrijfsruimte tot het jaar 2020 nog ruim 23.000 hectare bruto nieuw bedrijventerrein nodig is. Ondertussen stelt het RPB, MNPB en CPB in 2006 in een gezamenlijke scenariostudie voor Nederland in 2040 dat ´overheden moeten anticiperen op een omslag in de behoefte aan bedrijventerreinen die zich op langere termijn gaat voordoen. De behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen blijft in alle scenario´s achter bij de huidige trend´[5].
De door RPB, MNPB en CPB ontwikkelde scenario´s schetsen allen een situatie van afnemende bevolkingsgroei en verdienstelijking van de economie waardoor herstructurering van bestaande bedrijventerreinen urgenter wordt.

De Rotterdamse situatie
Uit een inventarisatie van kantoorruimte van het Rotterdams Centrum voor Onderzoek en Statistiek[9] (COS) komt naar voren dat in 2005 in Rotterdam ca 380.000 m2 bvo[10] kantoorruimte leegstond. Op grond van de cijfers van 2005 kan gesteld worden dat het in 76% van de leegstand gaat om conjuncturele leegstand; ofwel na twee jaar is de leegstand voor de betreffende kantoorruimten opgelost. In het daarop volgende jaar lost de markt nog 14% van de leegstand op. Na drie jaar en meer (10%) krijgt de leegstand een meer structureel karakter.
Een overzicht van de leegstand in Rotterdam over de afgelopen vijf jaar onderverdeeld naar duur en omvang, laat zien dat er tot 2002 een afname is van de leegstand en vervolgens een sterke toename van leegstand te zien in duur en omvang.
Kantoorruimten worden in het Rotterdamse onderzoek verdeeld in duur en m2 bvo geclusterd naar milieutypen, die voor het gemak van overzicht, te clusteren zijn naar locatie.
Leegstand van kantoorruimten is het grootst in omvang op kantorenboulevards. De fluctuatie van de leegstand van kantoorruimte op overige centrumlocaties fluctueert in tijd, maar eindigt na drie jaar leegstand in een verwaarloosbare omvang van de leegstand. De leegstand op knooppuntlocaties is groot in omvang maar sterk conjunctureel van karakter. Leegstand op bedrijventerreinen vertegenwoordigt de meer structurele leegstand van kantoorruimten. In de gegeven cijfers wordt niet aangegeven of cijfers werkelijk alleen kantoorruimte betreffen of dat de aanwezige bedrijfsruimte is opgenomen in de cijfers van de kantoorruimte op bedrijventerreinen.

Begin 2006 heeft het COS in opdracht van Stadsregio Rotterdam en Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam wel specifiek onderzoek gedaan naar (een deel van de) bedrijventerreinen in de regio Rotterdam: een selectie van 24 bedrijventerreinen in 10 gemeenten[11]. In dit onderzoek wordt onderscheid gemaakt in m2 bedrijfs- en kantoorruimte. Uit dit onderzoek komt naar voren dat ca 4 miljoen m2 bedrijfs- en kantoorruimte in de regio aanwezig is. Van de ruim 3 miljoen m2 bedrijfsruimte staat begin 2006 10% leeg en van de ruim 1 miljoen kantoorruimte staat 20% leeg. In Vijf van de 10 gemeenten in de regio is het percentage leegstand bedrijfsruimte hoger dan het gemiddelde regionale leegstandspercentage van 8%. De leegstand van kantoorruimte komt in de meeste gemeenten overeen met het gemiddelde regionale leegstandspercentage van 15%.

De Kamer van Koophandel (KvK) Rotterdam heeft in het kamergebied van haar vestigingslocatie opdracht gegeven aan Ecorys onderzoek[12] te doen naar de transformatie van bedrijventerreinen in woningbouwlocaties. De KvK ziet de transformatie van bedrijventerreinen in woninglocaties als bedreiging voor de ontwikkeling van bedrijvigheid in de regio. Uit het onderzoek van Ecorys wordt zichtbaar dat in de periode 1995-2005 112 ha bedrijventerreinen, verdeeld over 47 gemeenten in het kamergebied, getransformeerd is in woninglocaties. Verwacht wordt dat de komende 10 jaar in ieder geval nog 50 ha bedrijventerrein wordt getransformeerd in woninglocaties. Ecorys heeft eveneens onderzoek gedaan naar door woningbouwplannen bedreigde bedrijventerreinen. Zoals zij aangeven kunnen zij in verband met de weinig eenduidige term ´bedreigd´ geen harde gegevens presenteren. Wel wordt aangegeven dat 70% van de bedrijventerreinen niet bedreigd wordt door transformatie, 26% bedreigd wordt of kans maakt bedreigd te worden en dat 4% werkelijk onder hevig is aan transformatie.
Onderzoek naar de hoeveelheid ha uitgifte (nieuw terrein) versus ha transformatie laat zien dat tegen 13 ha transformatie 53 ha uitgifte plaatsvindt. De compensatie van de uitgifte van nieuw bedrijventerrein voor het verdwijnen van bedrijventerreinen ten behoeve van woningbouw lijkt echter niet volgens planning en behoefte plaats te vinden. Zo wordt geconcludeerd dat er behoefte is aan natte bedrijventerreinen en terreinen die bedrijven kunnen huisvesten die werken in de hogere milieucategorieën.

Naast het OBR, de Stadsregio Rotterdam en de Kamer van Koophandel monitort en stuurt de Provincie Zuid-Holland (PZH) de uitgifte en herstructurering ha bedrijventerreinen. PZH stelt dat gedurende de collegeperiode ten behoeve van de economische groei 500ha bedrijventerrein moet worden uitgegeven en 500 ha bedrijventerrein moet worden geherstructureerd. PZH maakt een directe vertaling van ha bedrijventerrein naar hoeveelheid arbeidsplaatsen. Elke ha uitgifte staat voor 50 tot 80 arbeidsplaatsen en elke ha herstructurering voor +10 tot 20 arbeidsplaatsen.
Ten behoeve van de realisering van deze plannen verstrekt PZH vanuit het Ontwikkelingsfonds Bedrijventerreinen (OFB) subsidies aan de gemeenten behorende tot de provincie Zuid-Holland.

Gegevens vergeleken
Het is zo goed als ondoenlijk de onderzoeksgegevens van de verschillende onderzoeken met elkaar te vergelijken. De onderzoeken baseren hun gegevens op verschillende data. Zo verschillende de onderzoeksgebieden, gaat het ene onderzoek over m2 bedrijfs of kantoorruimte en de leegstand van deze m2 en het andere onderzoek over ha bedrijventerrein en ha door woningbouw bedreigde bedrijventerreinen, terwijl het andere onderzoek vooral gericht is op de vertaling van de hoeveelheid beschikbare ha bedrijventerrein naar mogelijke arbeidsplaatsen. Waar Provincie Zuid-Holland en de Kamer van Koophandel het over eens lijken te zijn is dat uitgifte ha bedrijventerrein de mogelijkheid tot werk in de regio garandeert. Wat zowel rond de gegevens van de provincie als in het onderzoek van Ecorys ontbreekt is een groter kader dan een economische kader.
Waar PZH nog spreekt van verouderde bedrijventerreinen die qua voorzieningen of uitbreidingsmogelijkheden onvoldoende aansluiten bij de wensen van bedrijven, noemt Ecorys elk bedrijventerrein dat getransformeerd wordt in een woninglocatie een bedreiging voor de bedrijvigheid. Een brede context van een veranderende samenleving, snelle technologische innovaties, verdienstelijking van de economie en krimpende bevolking waarbinnen deze ontwikkeling rondom bedrijventerreinen plaatsvindt ontbreekt. Daarbij is het zo dat de onderliggende belangen van de verschillende partijen die opdracht hebben gegeven voor het onderzoek de onderzoeksgegevens dusdanig kleuren dat hetgeen gepresenteerd wordt hooguit een indicatie geeft van een ontwikkeling.

Wat bijzonder is in het onderzoek van Ecorys is de conclusie dat in de regio behoefte is aan natte en hoge milieucategorie bedrijventerreinen. Ondertussen komen in de stad Rotterdam natte terreinen (Stadshavens Rotterdam[13]) vrij die qua locatie reeds geschikt zijn voor natte bedrijvigheid en in sommige gevallen ook voor vestiging van bedrijven die qua bedrijvigheid vallen in een hoger milieu categorie. De voorkeur voor de herbestemming van deze terreinen gaat uit naar vestiging van bedrijven en personen verbonden aan de creatieve economie. Terreinen die qua ontwikkeling en ligging als woon- en werklocatie daarvoor niet bijzonder geschikt zijn, in hun soort een herhaling vormen van wat reeds eerder in de stad is gedaan (Lloyd Muller pier) en daarmee in geen directe meerwaarde bieden qua diversiteit in woon- en werklocatie. Tegelijkertijd is men bezig met de herinrichting van bedrijventerreinen zoals Spaanse polder[14] dat qua ligging geschikt is personen en bedrijven aan te trekken die verbonden zijn aan de creatieve economie en tegelijkertijd een nieuwe bijzondere locatie te ontwikkelen waarin waar wonen en werken aan het water samen gaat met beschutting, goede bereikbaarheid, én tegelijkertijd een nieuwe verbinding maakt tussen (hoog) stedelijk gebied en een gebied meer landelijk uitstraling zoals Overschie. Verbindingen die hard nodig zijn in stad als Rotterdam.

Afsluitend
De onlangs uitgevoerde onderzoeken naar bedrijventerreinen laten zich voorlopig kenmerken als door economische noodzaak ingegeven incidenten. Gezien de (vermeende) noodzaak naar meer ha bedrijventerreinen, de omvang van de leegstand van m2 bedrijfs- en kantoorruimte en de dynamiek in de markt lijkt een pleidooi voor volledig en structureel (kwantitatief gecombineerd met kwalitatief)onderzoek van essentieel belang. Mede door het ontbreken van (actuele) gegevens kan men momenteel onvoldoende specifiek te kunnen inspelen op ontwikkelingen op zowel de korte als de lange termijn. Door het ontbreken van gegevens stuurt de economie de uitgifte en herstructurering van ha bedrijventerrein terwijl de snelheid van ontwikkeling van zowel uitgifte als herstructurering wordt gestuurd door bureaucratische processen. Processen die zijn ingebed in een politiek en maatschappelijk kader waarin rekening wordt gehouden met meer dan alleen de economische factoren.
Al met al voldoende grond om te pleiten voor actieve monitoring van ha bedrijventerreinen en de (leegstand) van aanwezige m2 bedrijfs- en kantoorruimte door een onafhankelijk onderzoeksbureau die feiten registreert en vertaalt in de context waarin deze feiten zich voordoen.
Eveneens een pleidooi bewuster om te gaan met de uitgifte van nieuwe grond voor de bouw van woningen en bedrijventerreinen. Onderzoek wijst uit dat de beschikbare gegevens niet eenduidig zijn en dat een totaaloverzicht en een lange termijn visie op dit moment ontbreekt.
De wens werkgelegenheid en bedrijvigheid in de provincie te stimuleren lijkt ten grondslag te liggen aan de plannen voor uitgifte en herstructurering van ha bedrijventerreinen. Recent onderzoek toont aan dat er leegstand is op bedrijventerreinen, dat onvoldoende strategisch wordt omgegaan met de ontwikkeling en inrichting van bedrijventerreinen op regionaal niveau en dat toekomstige scenario´s voorspellen dat de behoefte aan bedrijventerreinen vanwege verdienstelijking van de economie en krimpt van de bevolking in 2040 is afgenomen. Ofwel, in hoeverre sluit het ingezette beleid aan bij de ontwikkelingen in de samenleving. Investeert men wel op de juiste manier? Het antwoord op deze vraag kan alleen worden beantwoord door opdracht te geven voor structureel onderzoek naar bedrijventerreinen. Wellicht dat er dan een visie kan worden ontwikkeld die gebaseerd is op betrouwbare gegevens en waarin rekening is gehouden met toekomstige ontwikkelingen op verschillende aanverwante beleidsterreinen.

Fréderique Kreeftenberg
2007

_____________________
Referenties

Decisio, Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten, Den Haag: Sdu Uitgevers, 2006
Ecorys, Inventarisatie van herbestemde en bedreigde bedrijventerreinen. In 47 gemeenten in het kamergebied van de Kamer van Koophandel Rotterdam. In opdracht van de Kamer van Koophandel Rotterdam, mei, 2006.
Gedep. Staten Zuid-Holland, ´Stappen vooruit!`. Meerjarenprogramma bedrijventerreinen collegeperiode 2003-2007. Stand van zaken 2005.
Ministerie van VROM, Wonen op de zaak. Transformeren van kantoren in woningen. Den Haag: Sdu Uitgevers, maart 2006. Janssen, L.H.J.M., V.R. Okker, J. Schuur. Welvaart en leefomgeving. Een scenariostudie voor Nederland in 2040. Centraal Planbureau, Milieu- en Natuurplanbureau, Ruimtelijk Planbureau, 2006.
Wilt, van der G.H. & W.H.M. van der Zanden, Inventarisatie bedrijventerreinen regio Rotterdam. Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) in opdracht van Stadsregio Rotterdam en Ontwikkelingsbedrijfs Rotterdam, maart 2006.

[1] Ministerie Vrom, maart 2006, p.5.
[2] Netherlands Institute for City Innovation Studies – http://www.nicis.nl/
[3] http://www.hetkenniscentrum.nl/
[4] Deciso, 2006.
[5] Janssen, L.H.J.M., e.a., 2006.
[6] Netherlands Institute for City Innovation Studies – http://www.nicis.nl/
[7] http://www.hetkenniscentrum.nl/
[8] Deciso, 2006.
[9] http://www.cos.rotterdam.nl/Rotterdam/Openbaar/Diensten/COS/Tabellen/ARBEID_EN_INKOMEN/A57-A.xls
[10] bvo – bruto vloeroppervlak
[11] Wilt, van der, e.a., 2006
[12] Ecorys, 2006.
[13] http://www.stadshavensrotterdam.nl/
[14] http://www.spaansepolder2015.nl/smartsite730114.dws